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Sezione Esecuzioni Immobiliari: Come partecipare

INFORMAZIONI

Le vendite immobiliari sono curate da Professionisti delegati dal Giudice delle Esecuzioni.

Per informazioni sulla procedura di vendita è inoltre possibile contattare l’Ufficio del professionista delegato presso l’Ufficio informativo Aste Delegate di Trento per telefono: 0461/1920524 – 329/0572180 o via mail: astedelegatetn@gmail.com o rivolgersi alla Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Trento.

VISIONE IMMOBILI

Gli interessati all’acquisto potranno rivolgersi al Custode (il nominativo è indicato sull’Avviso di vendita) per visionare gli immobili ed avere informazioni, in particolare in ordine alla consistenza, alle caratteristiche e stato di utilizzo, e per chiedere copia della perizia.

Informazioni e perizia sono disponibili, nel periodo precedente la vendita, anche sul sito del Tribunale di Trento: www.tribunale.trento.giustizia.it

Per chiarimenti tecnici può essere sentito anche il Perito.

LUOGO DELLE VENDITE E DEPOSITO OFFERTE/DOMANDE DI PARTECIPAZIONE

Le vendite si tengono presso il Tribunale di Trento, sezione distaccata di via J. Aconcio nr. 2, nell’Aula delle pubbliche udienze (23-bis, primo piano). Le offerte si depositano presso la Cancelleria delle Esecuzioni immobiliari del Tribunale di Trento (sez.distaccata di via J.Aconcio nr. 2, piano secondo) entro le ore 12 del giorno lavorativo precedente a quello fissato per la vendita (sabato escluso).

Alle offerte andrà allegato assegno circolare di importo pari al 10% del prezzo offerto, come meglio spiegato sub ‘Modalità di presentazione delle offerte’. Qualora l’offerente non divenga aggiudicatario, l’assegno verrà prontamente restituito, se possibile già il giorno stesso della vendita, purchè l’offerente sia presente.

NOVITA’ INTRODOTTE DAL D.L. 83/2015

Importanti modifiche legislative sono state introdotte nel corso del 2015, applicabili alla procedure esecutive, comprese quelle pendenti.

Tra queste le più rilevanti sono:

  1. la sostanziale eliminazione della vendita con incanto (in precedenza le vendite si svolgevano nella doppia forma del ‘senza incanto’ e dell’ ‘incanto’; ora, salvo casi eccezionali, le vendite si terranno esclusivamente con la forma del ‘senza incanto’, ossia con la presentazione di offerte irrevocabili, come qui di seguito meglio precisato);
  2. la possibilità di presentare offerte per importo inferiore rispetto a quello indicato nell’Avviso di vendita, con riduzione massima fino al 25%: prevede infatti l’art. 572 cpc che se  l'offerta  e'  pari  o   superiore   al  prezzo indicato  nell'Avviso  di  vendita,  la  stessa  e' senz'altro accolta. Se il prezzo offerto e' inferiore rispetto al  prezzo  stabilito nell'ordinanza di vendita in misura non superiore ad  un  quarto,  il giudice o il delegato puo' far luogo alla vendita quando ritiene  che  non  vi  sia seria possibilita' di conseguire un prezzo superiore  con  una  nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai  sensi dell'articolo 588.

TASSAZIONE

In linea di massima si applicano le medesime regole previste per la tassazione degli atti di trasferimento. E' quindi possibile, ricorrendone le condizioni di legge, usufruire della possibilità di applicare alle vendite esecutive il cd. criterio del ‘prezzo-valore’, con base imponibile determinata non più dal prezzo di aggiudicazione (come in passato), ma dalla rendita catastale rivalutata. Si applica alle vendite di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box, cantine, ecc.) sottoposte ad imposta di registro (escluse quindi quelle soggette ad I.V.A.) ove l’aggiudicatario sia persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Per ogni maggiore informazione sui requisiti visionare il sito dell’Agenzia delle Entrate. In ogni caso la applicazione di tale criterio di tassazione è subordinato a specifica domanda che l’aggiudicatario dovrà compilare e consegnare al Professionista delegato; il fac-simile è disponibile sul sito www.tribunale.trento.giustizia.it.

Novità 2016: con Legge 49/2016 sono state introdotte importanti agevolazioni relative alla tassazione, applicabili ad alcune frequenti fattispecie di vendita esecutiva, sia per aggiudicatari persone fisiche che per soggetti iva. Si invita a prendere visione del testo normativo, ricordando però che – salvo proroghe – tali agevolazioni cesseranno il 31.12.2016.

MODALITA’ DI PRESENTAZIONE DELLE OFFERTE SENZA INCANTO

Ognuno tranne il debitore è ammesso ad effettuare le offerte di acquisto. Le offerte devono essere consegnate in busta chiusa alla Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Trento, sede distaccata in Trento via Jacopo Aconcio 2, entro le ore 12 del giorno lavorativo precedente la data della vendita (sabato escluso), a pena di inefficacia dell’offerta.

Sull’esterno della busta devono essere annotati, a cura del cancelliere ricevente, unicamente - a pena di esclusione - il nome di chi materialmente provvede al deposito (che può essere anche persona diversa dall’offerente), il nome del Professionista delegato e la data della vendita: nessun’altra indicazione - né numero o nome della procedura né il bene per cui è stata fatta l’offerta né l’ora della vendita - deve essere apposta sulla busta.

Tutte le buste contenenti offerte di acquisto per beni che vengono venduti il medesimo giorno sono aperte dal Professionista delegato all’inizio dell’udienza fissata per l’espletamento della vendita senza incanto. Gli offerenti sono successivamente chiamati nominativamente nel corso della medesima udienza e vengono identificati mediante esibizione di idoneo documento di riconoscimento.

L’offerta di acquisto non può essere formulata a mezzo di procuratore speciale, fatta eccezione per l’offerta presentata a mezzo di avvocato ai sensi degli artt. 571 e 579, ultimo comma, c.p.c.

L’offerta in bollo di € 16,00, compilata preferibilmente utilizzando il fac-simile di domanda rinvenibile sul sito www.tribunale.trento.giustizia.it, deve contenere:

  • cognome, nome, luogo e data di nascita, codice fiscale, domicilio, stato civile, recapito telefonico e mail del soggetto cui andrà intestato l’immobile (non sarà possibile intestare l’immobile a soggetto diverso da quello che avanza l’offerta, fatta eccezione per i casi in cui si tratti di avvocato per persona da nominare). Se l’offerente è società o persona giuridica l’offerta deve essere sottoscritta dal legale rappresentante, indicando sia i dati di quest’ultimo, sia della società o della persona giuridica rappresentata. Se l’offerente è coniugato in regime di comunione legale dei beni, devono essere indicati anche i corrispondenti dati del coniuge; qualora il bene acquistato vada escluso dalla comunione dei beni dovrà essere resa idonea dichiarazione in base al disposto dell’art. 179, ultimo comma, del codice civile, prima dell’emissione del decreto di trasferimento. Se l’offerente è minorenne, l’offerta deve essere sottoscritta dai genitori previa autorizzazione del giudice tutelare;
  • il numero della procedura esecutiva, il numero del lotto ed i dati identificativi del bene per il quale l’offerta è proposta;
  • l’indicazione del prezzo offerto, che non può essere inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo base indicato nell’avviso di vendita pena l’inefficacia dell’offerta; si evidenzia al riguardo, con riferimento alla presenza di  unica offerta, che se la stessa è pari o superiore al prezzo base indicato nell’avviso di vendita sarà senz’altro accolta, mentre nel caso in cui il prezzo offerto sia inferiore rispetto al prezzo base indicato nell’avviso di vendita in misura non superiore ad un quarto, si darà luogo alla vendita quando il giudice o il professionista delegato ritenga che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non siano state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’articolo 588 c.p.c.;
  • il termine di versamento del saldo del prezzo - tale termine non può essere superiore a giorni 90. In mancanza di indicazione il saldo del prezzo si intende dovuto entro il termine di 90 giorni dall’aggiudicazione;
  • l’indicazione se si intenda usufruire delle agevolazioni fiscali (con documentazione apposita, da produrre in caso di aggiudicazione);
  • l’espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima e dello stato tavolare relativi all’immobile per cui viene presentata l’offerta.

L’offerta deve essere corredata dalla fotocopia del documento di identità dell’offerente, dalla fotocopia del tesserino del codice fiscale od equipollente, dalla copia di idoneo permesso di soggiorno qualora l’offerente sia cittadino di Stato non appartenente all’Unione Europea od all’EFTA, e dal certificato camerale se l’offerente agisce quale legale rappresentante di una persona giuridica, dall’autorizzazione del giudice tutelare se l’offerta è presentata per conto e nell’interesse di un minorenne.

All’offerta deve essere allegato, a titolo di cauzione, assegno circolare non trasferibile intestato a “Tribunale di Trento - Sezione Esecuzioni Immobiliari” per un importo pari al 10% del prezzo offerto. Nel caso si intenda partecipare per più lotti deve essere allegato un assegno per ciascun lotto. L’offerta non è efficace se  non viene prestata la cauzione con le modalità stabilite nel presente avviso di vendita. L’offerta presentata è irrevocabile. Essa, peraltro, non dà diritto all’acquisto del bene, restando facoltà del Professionista delegato di valutare se dar luogo alla vendita o meno, e ciò anche nel caso di unico offerente. L’offerente è tenuto a presentarsi all’udienza fissata per la vendita senza incanto nel giorno e ora sopra indicati. L’offerente non comparso all’udienza non ha diritto di partecipare all’eventuale gara che il Professionista delegato effettui a tale udienza in presenza di più offerte.

L’aggiudicazione potrà essere effettuata anche a favore dell’offerente non comparso all’udienza.

In caso di più offerte valide il Professionista delegato inviterà gli offerenti alla gara sulla base dell’offerta più alta. Si applicano gli articoli 572 e 573 c.p.c. Nel caso siano state previamente presentate istanze di assegnazione, la gara potrà concludersi con l’aggiudicazione solo se l’offerta più alta sarà quanto meno pari al prezzo base dell’esperimento di vendita.

In caso di aggiudicazione, l’offerente è tenuto al versamento del prezzo, ridotto della cauzione già prestata, nel termine indicato nell’offerta ovvero, in caso di mancata indicazione, entro il termine di 90 giorni dall’aggiudicazione, a mezzo bonifico bancario sul conto corrente intestato al “Tribunale di Trento - Sezione Esecuzioni Immobiliari”, salvo diversa modalità che sia eventualmente indicata dal Professionista delegato o disposta dal Giudice dell’esecuzione. In caso di inadempimento per mancato pagamento del prezzo secondo le modalità ed il termine previsti l’aggiudicatario sarà dichiarato decaduto, perderà la somma versata a titolo di cauzione e sarà tenuto al pagamento della differenza in caso di minore realizzo dalla successiva vendita del bene rispetto al prezzo di aggiudicazione del bene. L’aggiudicatario, oltre al saldo del prezzo, è altresì tenuto al versamento, con le medesime modalità di cui sopra, delle somme necessarie per il pagamento delle imposte dovute sul trasferimento, nella misura indicata dal Professionista delegato e/o determinata dall’Agenzia delle Entrate ed a semplice richiesta.

CONDIZIONI DELLA VENDITA

La vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni immobili si trovano, con tutte le eventuali pertinenze, accessioni, ragioni, vincoli ed azioni, servitù attive e passive, e con le quote condominiali dovute per legge; è onere dell’interessato-offerente assicurarsi dello stato di fatto e di diritto degli immobili, anche prendendo diretta visione degli stessi prima della presentazione dell’offerta. La vendita è a corpo e non a misura; eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo. La presente vendita forzata non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potrà essere risolta per alcun motivo. Conseguentemente l’esistenza di vizi, la mancanza di qualità o le difformità dei beni venduti e gli oneri di qualsiasi genere - ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici e per eventuali sanatorie ovvero derivanti dall’eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti o quelli per spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente non pagate dal debitore - per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti, inconoscibili o comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo.

Ricorrendone i presupposti eventuali domande di concessione in sanatoria dovranno essere presentate nei modi di legge entro giorni centoventi dall’emissione del decreto di trasferimento, a cura ed oneri dell’aggiudicatario.   

Gli immobili vengono venduti liberi da iscrizioni ipotecarie, da annotazioni di pignoramenti e di sequestri conservativi.

Ogni onere fiscale derivante dalla vendita sarà a carico dell’aggiudicatario, ad eccezione delle imposte di cancellazione delle formalità pregiudizievoli. L’aggiudicatario oltre al prezzo di acquisto dovrà pertanto corrispondere le imposte dovute per legge sul trasferimento.

Qualora la vendita abbia ad oggetto immobili ad uso abitativo l’aggiudicatario, sussistendone i presupposti di legge, potrà chiedere l’applicazione dell’imposta di registro determinata sul “prezzo-valore” in forza del disposto dell’art. 1 comma 497 della Legge 23 dicembre 2005 n. 266.

Qualora ve ne siano i presupposti è possibile beneficiare di eventuali agevolazioni fiscali previste dalla legge. Eventuali revisioni o accertamenti di diverse/maggiori imposte da parte degli uffici finanziari rimarranno comunque a carico dell’aggiudicatario.

La proprietà dei beni ed i conseguenti oneri saranno a favore ed a carico dell’aggiudicatario dalla data del decreto di trasferimento.

Successivamente alla vendita il Professionista delegato richiederà all’aggiudicatario il versamento delle imposte secondo la liquidazione dell’Agenzia delle Entrate e successivamente - salvo il caso di intavolazione e accatastamento a cura del notaio nell’ipotesi di cui all’art. 585 c.p.c. - provvederà alla intavolazione del decreto di trasferimento e alla eventuale voltura catastale, eseguendo inoltre le formalità di cancellazione delle annotazioni dei pignoramenti, dei sequestri conservativi e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 586 c.p.c. Saranno a carico dell’aggiudicatario il compenso per la registrazione del decreto di trasferimento, per l’intavolazione e per l’eventuale voltura catastale nonché per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli, così come liquidato dal Giudice dell’esecuzione.

Qualora i beni venduti richiedano per l’intavolazione la redazione del piano divisionale o la modifica di quello esistente o un frazionamento, ad avvenuta aggiudicazione sarà rimesso al perito d’ufficio di seguire la relativa pratica. Qualora i beni venduti siano da accatastare o vi siano da apportare variazioni tavolari o catastali sarà a cura, onere e spese dell’aggiudicatario provvedervi, avvalendosi di un tecnico di sua fiducia, salvo non sorga la necessità di attribuire la rendita catastale ai fini della tassazione, nel qual caso ad avvenuta aggiudicazione sarà rimesso al perito d’ufficio di seguire la relativa pratica a spese dell’aggiudicatario. Nel caso di vendita di beni vincolati a norma del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 il trasferimento della proprietà è condizionato al mancato esercizio del diritto di prelazione da parte della Pubblica Amministrazione competente.

Qualora l’immobile in vendita rientri nell’esercizio di attività di impresa, l’esecutato è tenuto a comunicare tempestivamente al Professionista delegato ogni informazione utile per la individuazione del regime fiscale del trasferimento; l’eventuale esercizio di opzioni da parte dell’esecutato dovrà essere comunicato al Professionista delegato a mezzo lettera raccomandata sottoscritta dal legale rappresentante, che dovrà allegare fotocopia del proprio documento di identità; tale comunicazione dovrà pervenire al Professionista delegato entro giorni quindici dalla pubblicazione dell’avviso di vendita della presente procedura. In ogni caso, ove il trasferimento sia soggetto ad I.V.A., l’aggiudicatario dovrà tempestivamente corrispondere il relativo importo alla procedura con le stesse modalità del saldo prezzo; una volta pervenuto l’importo, sarà cura del Professionista delegato provvedere al versamento dell’imposta all’Erario